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Letra de Crédito Imobiliário (LCI)
1. Definições Gerais

A LCI é um título de crédito que tem como lastro financiamentos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel. Este ativo é utilizado como instrumento de captação das instituições financeiras (ex.: banco múltiplo, Caixa Econômica Federal, companhias hipotecárias), sendo estas responsáveis por honrar estes títulos junto aos investidores.

As instituições financeiras possuem carteiras de créditos imobiliários, provenientes, dentre outras fontes, de empréstimos a Pessoas Físicas e Pessoas Jurídicas, que estejam ligadas ao setor imobiliário.

O prazo mínimo de vencimento da Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é de:
• 36 meses, quando atualizada mensalmente por índice de preços;
• 12 meses, quando atualizada anualmente por índice de preços;
• 60 dias, quando não atualizada por índice de preços.

A quantidade emitida, assim como o prazo da LCI, não podem ultrapassar o tamanho do lastro e o vencimento dos direitos creditórios que estarão vinculados ao ativo.

O ativo deverá ser registrado em sistema de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. As principais vantagens do registro oficial são a possibilidade de controlar o volume de títulos emitidos e de facilitar a negociação eletrônica. As corretoras que contam com o Selo Cetip|Certifica, possuem a garantia para o investidor do registro individualizado, por CPF ou CNPJ, em cada operação realizada.


1.1. Formas usuais de remuneração

A remuneração das LCIs costuma ser atrelada a um percentual do CDI. Todavia, não há restrição quanto à forma de remuneração, podendo ser:

• % do CDI, preferível em tendência de aumento de juros;
• CDI+spread, preferível em tendência de queda de juros;
• Índices de preços (ex: IGP-M, IPCA), preferível a investidores de longo prazo, que buscam preservação de patrimônio;
• Taxa prefixada; preferível após ciclo de alta de juros.


2. Tributação

Imposto de Renda:

Rendimentos produzidos por aplicações financeiras são isentos de IR para Pessoas Físicas.

Rendimentos produzidos por aplicações financeiras realizadas por Pessoas Jurídicas são tributados às seguintes alíquotas (tabela regressiva):

22,5% até 180 dias;

20% entre 181 e 360 dias;

17,5% entre 361 e 720 dias;

15% após 720 dias.

Ganhos de capital produzidos por aplicações financeiras também são tributados de acordo com a tabela regressiva acima, sejam estas realizadas por Pessoa Física ou Pessoa Jurídica.


Imposto sobre Operações Financeiras:

A alíquota aplicável a aplicações em Renda Fixa, sejam elas realizadas por Pessoa Física ou Pessoa Jurídica, com prazo inferior a 30 dias, é de 1% ao dia, limitado ao rendimento oriundo da operação, em função do prazo, conforme tabela a seguir:




3. Principais Fatores de Risco

Risco de Crédito: relacionado à capacidade de pagamento do emissor das LCIs.
As Letras de Crédito Imobiliário CONTAM COM a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). O total de créditos de cada pessoa contra a mesma instituição associada ou contra todas as instituições associadas do mesmo conglomerado financeiro será garantido até o valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), considerando o principal somado aos juros.

Risco de Mercado: é a possibilidade de ocorrência de perdas resultantes da flutuação nos índices de preço, câmbio, preço das commodities e taxas de juros. Está atrelado a variações no cenário macroeconômico, mais especificamente a mudanças conjunturais, na política monetária e fiscal.

Risco de Prazo: quanto menor a duration (prazo médio ponderado) do ativo, menor tende a ser a volatilidade atrelada à LCI.

Risco de Liquidez: a LCI possui prazo mínimo de vencimento, como discriminado anteriormente. Sendo assim, é proibido o resgate antes deste prazo. Todavia, o investidor pode desinvestir do papel via mercado secundário ou, passado o prazo mínimo de vencimento, via resgate contra o emissor. No primeiro caso, o mercado ainda é bem ilíquido e torna-se difícil encontrar um comprador e, caso haja, é baixa a probabilidade da venda ser na curva do cliente ou acima desta. Na segunda opção, é decisão do emissor resgatá-lo antes do período de carência, podendo ocorrer um deságio comparativamente ao preço na curva do cliente. Logo, é recomendável que não ocorra o resgate antes do término da carência.


4. Evolução do Mercado de LCI

4.1 Evolução do Estoque (em bilhões de reais)*




5. Pontos Relevantes

• O estoque de LCI vem aumentando significativamente a cada ano, sendo uma forma de fomento do setor imobiliário, por ter lastro em créditos imobiliários.

• A LCI conta com a garantia do FGC (se o emissor do papel estiver associado ao Fundo Garantidor de Créditos), e é isenta de IR para Pessoa Física, no rendimento. Mesmo contando com a garantia do FGC, é importante analisar a saúde financeira do emissor do ativo.

• Atualmente, com o limite de R$250 mil por CPF, por instituição ou conglomerado financeiro, é possível montar carteiras conservadoras com LCI de diversos emissores, atingindo valores superiores a R$5 milhões de investimento.

• A LCI está sujeita à disponibilidade de lastro por parte do emissor.




Fontes: CVM, Cetip, Anbima.


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